DEVELOPER APARTEMEN/PERUMAHAN PKPU/PAILIT, APA LANGKAH PEMILIK SELANJUTNYA?

Pada dasarnya, PKPU adalah proses dimana debitor diberikan kesempatan untuk melakukan restrukturisasi terhadap utang-utangnya dengan memberikan rencana pembayaran seluruh atau sebagian utangnya. Tujuan PKPU adalah untuk mencegah debitor dalam keadaan pailit, dimana apabila debitor dalam keadaan pailit maka akan dilakukan sita umum atas seluruh kekayaan debitor untuk membayar utang-utang kreditor.

Berdasarkan pengamatan Penulis melalui Sistem Informasi Penelusuran Perkara pada 5 (lima) pengadilan niaga di Indonesia, tren permohonan PKPU dan Kepailitan terus meningkat tiap tahunnya. Hal ini juga mengakibatkan banyaknya perusahaan jatuh dalam keadaan pailit karena tidak mampu membayar utang-utangnya kepada kreditor. Perusahaan-perusahaan ini bergerak di berbagai macam bidang, salah satunya yaitu perusahaan yang bergerak di bidang properti.

Perusahaan properti (baik itu apartemen ataupun perumahan) yang ditetapkan dalam keadaan pkpu dan/atau pailit oleh Pengadilan tentunya menimbulkan kecemasan bagi para pemilik terhadap status kepemilikan apartemen ataupun rumahnya. Berdasarkan pengalaman Penulis, para pemilik apartemen ataupun perumahan ini terbagi atas 4 jenis. Pertama, pemilik yang sudah melunasi pembayaran dan sudah melakukan serah terima serta telah melakukan Akta Jual Beli di hadapan Notaris/PPAT. Kedua, pemilik yang sudah melunasi seluruh pembayaran dan sudah melakukan serah terima dengan perusahaan properti akan tetapi masih Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”). Ketiga, pemilik yang sudah melunasi seluruh pembayaran dan PPJB akan tetapi belum melakukan serah terima dengan perusahaan properti. Keempat, pemilik yang belum melunasi pembayaran kepada perusahaan properti atau masih dalam tahap kredit.

Pemilik jenis pertama yang sudah melunasi dan telah melakukan serah terima serta telah melakukan AJB di hadapan Notaris/PPAT dikategorikan sebagai pemilik yang aman apabila Perusahaan Properti ditetapkan dalam keadaan pailit. Artinya, apartemen ataupun rumahnya tidak akan termasuk ke dalam boedel pailit (harta pailit) yang pengurusan dan pemberesannya dilakukan oleh Kurator untuk membayar utang-utang kreditor.

Lalu, bagaimana dengan pemilik jenis kedua, ketiga, dan keempat?

Terhadap pemilik jenis kedua dan ketiga banyak muncul perdebatan antara kuasa hukum pemilik dengan Kurator, dimana Kurator menyatakan bahwa pemilik apartemen/rumah yang meskipun sudah membayar lunas akan tetapi masih PPJB maka apartemen/rumahnya masuk ke dalam boedel pailit, Kurator mendasarkan argumentasinya pada Pasal 34 Jo. Pasal 36 ayat (1) dan (3) Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan PKPU (“UU KPKPU”). Sedangkan kuasa hukum pemilik menyatakan bahwa pemilik dengan jenis kedua dan ketiga maka apartemen/rumahnya tidak termasuk ke dalam boedel pailit, karena jual-beli telah dibayar lunas sebelum putusan pailit.

Terhadap perdebatan tersebut, Mahkamah Agung Republik Indonesia (“MARI”) akhirnya menerbitkan kaidah hukum melalui Surat Edaran MARI Nomor 4 Tahun 2016 menjawab perdebatan tersebut, yang pada intinya menyatakan bahwa peralihan berdasarkan PPJB secara hukum telah terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga serta telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan itikad baik. Selanjutnya diikuti dengan yurisprudensi-yurisprudensi MARI (Vide Putusan MARI Nomor: 261 K/Pdt.Sus-Pailit/2016, Nomor: 1347 K/Pdt.Sus-Pailit/2020, Nomor: PK/Pdt.Sus-Pailit/2021) yang pada intinya menyatakan bahwa pemilik yang sudah membayar lunas apartemen/rumahnya meskipun masih dalam tahap PPJB maka apartemen/rumah tersebut tidak termasuk ke dalam boedel pailit, dan harus dikeluarkan dari boedel pailit.

Namun demikian, apabila Kurator tetap memasukkan apartemen/rumah ke dalam boedel pailit (harta pailit), maka pemilik dapat mengajukan “gugatan lain-lain” terhadap Kurator, hal ini sebagaimana diatur di dalam Pasal 3 ayat (1) Jo. Pasal 26 ayat (1) UU KPKPU.

Sedangkan, untuk pemilik jenis keempat, maka apartemen/rumahnya termasuk ke dalam boedel pailit dan pembayaran yang telah dilakukan akan dikategorikan sebagai utang serta ia akan diperlakukan sebagai kreditor konkuren. Selanjutnya, untuk perusahaan properti yang masih ditetapkan dalam keadaan PKPU, maka pemilik jenis pertama, kedua, dan ketiga dapat mengirimkan surat klarifikasi kepada Tim Pengurus PKPU untuk mengklarifikasi kepemilikannya terhadap apartemen/rumahnya. Agar nantinya tidak dimasukkan ke dalam boedel pailit apabila perusahaan properti ditetapkan dalam keadaan pailit.

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka dapat diambil beberapa key takeaways apabila perusahaan properti ditetapkan dalam keadaan pailit, yaitu sebagai berikut:

1. Pemilik apartemen/rumah yang sudah melunasi pembayaran dan sudah melakukan serah terima maka tidak dapat diklasifikasikan sebagai kreditor konkuren, dan apartemen/rumahnya tidak termasuk ke dalam dan/atau harus dikeluarkan dari boedel pailit;
2. Pemilik apartemen/rumah yang masih dalam tahap kredit, maka akan diperlakukan sebagai kreditor konkuren;
3. Apabila perusahaan properti masih dalam keadaan PKPU, maka pemilik apartemen/rumah yang sudah melunasi pembayaran dan sudah melakukan serah terima dapat mengirimkan surat klarifikasi kepada Tim Pengurus PKPU untuk mengklarifikasi kepemilikannya terhadap apartemen/rumahnya. Agar nantinya tidak dimasukkan ke dalam boedel pailit apabila perusahaan properti ditetapkan dalam keadaan pailit.